Récord de oferta de alquileres en CABA: más de 18.000 avisos y la renta neta de comprar para alquilar cayó al 3%

Un récord que se veía venir: 18.000 avisos de alquiler en CABA

Según datos de Zonaprop relevados por El Cronista, la oferta de departamentos para alquiler permanente en la Ciudad de Buenos Aires superó los 18.000 avisos en noviembre de 2026. Es la cifra más alta desde que se derogó la Ley de Alquileres (ley 27.551) mediante el DNU 70/2023 a fines de diciembre de 2023.

La oferta actual es 3,5 veces mayor que la de hace tres años, según consigna Ámbito. El grueso son departamentos en edificio (alrededor de 18.000), a los que se suman unos 700 PH y 360 casas. La desregulación del mercado devolvió unidades que antes se volcaban al alquiler temporario o directamente se retiraban, y el resultado es un mercado mucho más favorable para el inquilino que el de 2023.

Qué cambia para quien busca alquilar

Con tanta oferta disponible, el poder de negociación se invirtió: ya no es el propietario el que elige entre varios interesados, sino el inquilino el que puede comparar y pedir mejores condiciones. Según Ámbito, hay propietarios que bajaron los precios entre un 30% y un 40% respecto del valor que pedían originalmente y aun así no consiguen inquilino.

Los precios efectivos de cierre están por debajo de los publicados. El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) estimó que un dos ambientes se alquila en promedio a $794.000 por mes, mientras que el precio de publicación ronda los $873.000: una brecha de casi el 10%. En la práctica, el inquilino que negocia puede conseguir un precio más bajo que el que ve en el aviso.

Los precios de venta en dólares casi no se movieron en 2026

El metro cuadrado de un departamento usado en la Ciudad se ubicó en USD 2.222 en el índice de Zonaprop de septiembre, un valor que, como señala El Cronista, "prácticamente no se mueve desde comienzos de año". Los departamentos a estrenar se ofrecen a USD 2.970 por metro cuadrado y los de pozo a USD 3.141.

Esta estabilidad en dólares, combinada con alquileres que suben por debajo de la inflación, es la que achica la rentabilidad de comprar un departamento para ponerlo en alquiler. En lo que va de 2026 los alquileres publicados acumulan un aumento del orden del 23%-29% (según se mida por IPC o ICL), mientras que la inflación del mismo período se ubica en torno al 24%.

Comprar para alquilar: 5,7% bruto, cerca de 3% neto

La rentabilidad bruta promedio de comprar un departamento en CABA y ponerlo en alquiler quedó en 5,7% anual, según los datos citados por El Cronista. Pero la cifra bruta no es lo que el inversor se lleva al bolsillo: descontando impuestos (Bienes Personales, Ingresos Brutos, Ganancias), expensas extraordinarias, períodos de vacancia y mantenimiento, la renta neta se achica a alrededor del 3% anual.

Para ponerlo en perspectiva, un bono del Tesoro de Estados Unidos rinde cerca del 5% anual sin gestión ni riesgo de vacancia. El Cronista cita una comparación más cruda: USD 100.000 invertidos en un departamento en 2011 hoy equivalen a unos USD 155.000 (entre la revalorización y la renta acumulada), mientras que los mismos USD 100.000 en el índice S&P 500 se habrían convertido en unos USD 620.000.

Esto no significa que invertir en ladrillos sea malo: el inmueble ofrece un activo tangible, protección contra la devaluación y la posibilidad de usarlo. Pero sí muestra que la renta pura ya no es el principal argumento de la inversión inmobiliaria en Buenos Aires.

Qué puede pasar en los próximos meses

Si la oferta se mantiene en estos niveles y la demanda no repunta, los alquileres van a seguir creciendo por debajo de la inflación. Eso es bueno para el inquilino, que ve cómo su alquiler pesa un poco menos cada mes en relación con su sueldo, pero aprieta más al propietario que depende de la renta.

El crédito hipotecario, que podría absorber parte de esa oferta convirtiendo inquilinos en compradores, viene en retroceso: las hipotecas en CABA cayeron 15,5% interanual en septiembre, según el Colegio de Escribanos porteño. Mientras las tasas no bajen lo suficiente como para que la cuota sea comparable al alquiler, la oferta de alquiler va a seguir siendo amplia.