Alquileres en CABA: un dos ambientes ronda los $886.000 y la renta más alta está en el sur

Cuánto se pide hoy por mes

El índice de Zonaprop de agosto, que releva los precios publicados en ese portal, ubica el alquiler medio de un dos ambientes en la Ciudad en $886.527 por mes. Un monoambiente está en torno a los $772.000 y un tres ambientes pasa el millón doscientos mil.

Son precios de publicación, no de cierre: sirven para ver la tendencia y comparar barrios, pero en la negociación el número final puede moverse. A eso hay que sumarle las expensas, que en muchos edificios pesan tanto como un aumento.

En el año subieron menos que la inflación

La suba de agosto fue de 1,5%. En lo que va de 2026 los alquileres publicados acumulan 19,2%, mientras que la inflación del mismo período fue de 21,5%: en términos reales, alquilar se abarató un poco. Si se miran los últimos doce meses, la suba es de 29,9%.

Detrás está la oferta. Desde que se derogó la ley de alquileres, a fines de 2023, la cantidad de departamentos disponibles se multiplicó: según el mismo relevamiento, hoy hay 3,4 veces más oferta que en el mínimo de febrero de 2023. Con más opciones, los propietarios tienen menos margen para subir por encima del resto.

Los barrios más caros y los más baratos

Puerto Madero sigue arriba de todo, con un precio medio que supera el millón doscientos mil por mes. Le siguen Núñez y Palermo, los dos cerca del millón. En la otra punta, Villa Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda tienen los valores más bajos de la Ciudad.

Comprar para alquilar: dónde rinde más

La rentabilidad bruta mide qué parte del valor de compra se recupera por año con el alquiler. El promedio de la Ciudad quedó en 5,7% anual, lo que equivale a unos 17,6 años de alquiler para recuperar lo invertido.

Los barrios con mejor rentabilidad son los del sur, donde comprar es mucho más barato y el alquiler no baja en la misma proporción. En los barrios más cotizados pasa lo contrario: el precio de compra es tan alto que el alquiler rinde menos de la mitad.

Es una cuenta bruta. Antes de decidir conviene restar lo que no aparece en el índice: meses sin inquilino, ABL, expensas extraordinarias, arreglos y la comisión de la inmobiliaria. En los barrios de renta alta, además, la demanda y los tiempos para alquilar pueden ser distintos a los del corredor norte.

• Más rentables: Villa Lugano (9,77%), Nueva Pompeya (7,35%), Parque Patricios (7,28%), La Boca (7,26%) y Floresta (7,14%).
• Menos rentables: Puerto Madero (3,21%), Palermo (4,54%), Núñez (4,60%), Belgrano (4,70%) y Colegiales (4,95%).

Qué hacer con estos números

Si buscás alquilar, el contexto juega a favor: hay oferta y los precios vienen por detrás de la inflación, así que hay espacio para comparar y negociar. Si sos propietario, publicar muy por encima de lo que piden departamentos parecidos en tu zona suele traducirse en más meses vacío, que se comen buena parte de la diferencia.

• Compará siempre el total: alquiler más expensas.
• Mirá precios de tu mismo barrio y tipo de departamento, no el promedio de la Ciudad.
• Para invertir, hacé la cuenta con la renta neta, no con la bruta.