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Qué es el boleto de compraventa de un inmueble
El boleto de compraventa es el acuerdo privado entre comprador y vendedor que fija las condiciones de la operación antes de la escritura. Es un documento con consecuencias legales y económicas importantes que no debe firmarse a la ligera.
Resumen rápido
- El boleto es un contrato privado que obliga a las partes pero no transfiere el dominio del inmueble.
- Incluye precio, forma de pago, plazo para escriturar, penalidades y condiciones de rescisión.
- La seña que se paga al firmar el boleto puede perderse si el comprador desiste, o duplicarse si desiste el vendedor.
- Antes de firmarlo conviene verificar el estado del título, los impuestos y la situación registral del inmueble.
Qué es y para qué sirve
El boleto de compraventa es un contrato privado mediante el cual el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar un inmueble en condiciones determinadas. Es el paso intermedio entre el acuerdo verbal y la escritura pública.
A diferencia de la escritura, el boleto no transfiere el dominio del inmueble. El comprador no es propietario hasta la escrituración e inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el boleto crea obligaciones jurídicas para ambas partes.
- Es un contrato privado con fuerza legal entre las partes.
- No transfiere el dominio: el comprador no es propietario hasta la escritura.
- Fija precio, plazo, forma de pago y condiciones de la operación.
- Suele acompañarse del pago de una seña o anticipo.
Qué debe incluir
Un boleto de compraventa bien redactado debe identificar claramente ambas partes con DNI o CUIT, describir el inmueble con número de partida o matrícula, superficie y linderos, y establecer el precio total, la forma y el plazo de pago.
También debe indicar el plazo para escriturar, quién elige el escribano, cómo se distribuyen los gastos de escritura, y las penalidades ante incumplimiento de cualquiera de las partes.
- Datos completos de comprador y vendedor.
- Descripción del inmueble: dirección, partida, matrícula y superficie.
- Precio total, monto de la seña y forma de pago del saldo.
- Plazo para escriturar y quién designa al escribano.
- Distribución de gastos e impuestos.
- Penalidades ante incumplimiento.
La seña: qué pasa si alguno desiste
Es habitual que al firmar el boleto se entregue una seña, que puede ser confirmatoria o penitencial. La diferencia es importante: la seña confirmatoria obliga a ambas partes a cumplir con la operación. La seña penitencial permite desistir pagando una penalidad.
En la práctica más común: si el comprador desiste, pierde la seña. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la seña recibida. Estos términos deben quedar explícitos en el boleto.
- Seña confirmatoria: obliga a cumplir, no permite arrepentirse.
- Seña penitencial: permite desistir pagando el costo acordado.
- Si desiste el comprador: pierde la seña.
- Si desiste el vendedor: devuelve el doble de la seña.
- El monto de la seña suele ser entre el 10% y el 30% del precio total.
Qué verificar antes de firmar
Antes de firmar un boleto conviene pedir el informe de dominio del inmueble para verificar que el vendedor es el titular registral y que no hay inhibiciones, hipotecas o embargos. También conviene revisar que el ABL, las expensas y los servicios estén al día.
Si la propiedad tiene copropietarios, todos deben firmar el boleto. Si el vendedor está casado o en unión convivencial, puede requerirse la conformidad del cónyuge o conviviente según la situación patrimonial.
- Informe de dominio e inhibición del inmueble.
- Verificar que el vendedor coincide con el titular registral.
- ABL, expensas y servicios al día.
- Confirmación de que no hay hipotecas, embargos ni litigios.
- Firma de todos los titulares y conformidad del cónyuge si aplica.
Checklist práctico
- Pedir informe de dominio antes de firmar.
- Verificar identidad del vendedor contra el titular registral.
- Leer el boleto completo antes de firmar, incluyendo las cláusulas de penalidad.
- Confirmar qué tipo de seña es: confirmatoria o penitencial.
- Dejar por escrito quién paga cada gasto de escritura.
Preguntas frecuentes
¿El boleto me hace dueño de la propiedad?
No. El boleto crea obligaciones contractuales pero no transfiere el dominio. El dominio se transfiere con la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Puedo perder la seña si cambio de opinión?
Depende del tipo de seña. Si es penitencial y desistís, perdés la seña. Si es confirmatoria, el vendedor puede exigirte que cumplas la operación.
¿Es obligatorio hacer el boleto con escribano?
No es obligatorio, pero es muy recomendable. Un escribano o abogado puede redactarlo correctamente y hacer el informe de dominio previo.