Impuestos
Gastos de escritura al comprar una propiedad en Argentina
Comprar una propiedad no termina en el precio de venta. Los gastos de escritura, impuestos y honorarios pueden representar entre el 7% y el 12% del valor total de la operación. Conocerlos antes evita sorpresas al momento de firmar.
Resumen rápido
- Los gastos de escritura incluyen impuestos, honorarios notariales, sellos e inscripción registral.
- En general el comprador paga la mayor parte; el vendedor suele abonar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o ganancias según corresponda.
- El porcentaje exacto varía por provincia, valor de la propiedad y si interviene crédito hipotecario.
- Conviene pedir un presupuesto de escribanía antes de cerrar la operación para no quedar corto de liquidez.
Qué incluyen los gastos de escritura
El costo de escriturar una propiedad agrupa varios conceptos: honorarios del escribano, sellado provincial, impuesto de sellos, inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, certificados e informes previos.
En la Ciudad de Buenos Aires, los honorarios del escribano están regulados por un arancel. En otras provincias los criterios pueden variar. A esto se suman los impuestos que recauda la AFIP y la DGR provincial.
- Honorarios del escribano: regulados por arancel provincial, en general entre el 2% y el 4% del valor escriturado.
- Impuesto de sellos: varía según provincia, entre el 1,5% y el 3,6% del valor.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y certificados de dominio e inhibición.
- Gastos administrativos, formularios y copias certificadas.
Quién paga qué
Por costumbre y práctica habitual, el comprador paga los gastos de escrituración (honorarios e impuestos del acto notarial). El vendedor paga el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) si corresponde, o el impuesto a las ganancias si no aplica la exención por casa-habitación.
Esta distribución no es fija: puede negociarse entre las partes. Lo importante es dejarlo claro antes de firmar el boleto de compraventa.
- Comprador: honorarios del escribano, sellos, inscripción registral.
- Vendedor: ITI (1,5% del valor de transferencia) o ganancias si aplica.
- Compartidos: algunos certificados o gastos de gestión pueden dividirse.
Cuánto representan en total
En la Ciudad de Buenos Aires, los gastos totales a cargo del comprador suelen estar entre el 5% y el 8% del valor escriturado. Si la operación incluye crédito hipotecario, se suman gastos de tasación, seguro de vida, hipoteca y registro, que pueden llevar ese porcentaje al 10% o más.
Es un error calcular cuánto dinero se necesita mirando solo el precio de venta. La liquidez real debe contemplar el precio más los gastos, más un margen para imprevistos.
- Sin hipoteca: estimá entre el 5% y el 8% del valor.
- Con hipoteca: podés llegar al 10%-12% sumando tasación, seguro y gastos bancarios.
- Pedí siempre un presupuesto detallado a la escribanía antes de cerrar.
Boleto de compraventa vs escritura: momentos distintos
El boleto de compraventa es el acuerdo previo entre las partes que fija precio, condiciones y plazos. Implica un pago parcial (señal o anticipo) pero no transfiere la propiedad legalmente.
La escritura pública, firmada ante el escribano, es el acto que transfiere el dominio e habilita la inscripción registral. Es el paso definitivo de la operación.
- El boleto fija el acuerdo pero no transfiere dominio.
- La escritura es el acto definitivo que inscribe la propiedad a nombre del comprador.
- Entre ambos momentos puede pasar entre 30 y 90 días o más, según la operación.
Checklist práctico
- Pedir presupuesto de gastos de escritura antes de cerrar la operación.
- Distinguir qué paga el comprador y qué paga el vendedor.
- Preguntar si la escribanía ya tiene el certificado de dominio e inhibiciones.
- Sumar gastos bancarios si la compra es con crédito hipotecario.
- Reservar liquidez extra para imprevistos durante la etapa de escrituración.
Preguntas frecuentes
¿Puedo elegir el escribano?
En general, sí. En compras sin hipoteca, cualquiera de las partes puede proponer escribano. En compras con crédito bancario, el banco suele designar o proponer la escribanía actuante.
¿Los gastos de escritura son iguales en todas las provincias?
No. Cada provincia tiene su propio arancel notarial y sus impuestos de sellos. En algunas, como Buenos Aires provincia, los porcentajes difieren de CABA.
¿Qué es el ITI y quién lo paga?
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) equivale al 1,5% del valor de transferencia y lo abona el vendedor. Está exento si la propiedad es única casa-habitación y el vendedor no realizó otra venta en los 10 años anteriores.