Impuestos
Impuestos al vender una propiedad en Argentina
Vender una propiedad en Argentina puede generar obligaciones impositivas que muchos propietarios desconocen hasta el momento de la escritura. Conocer qué impuestos aplican, cuándo y con qué excepciones puede evitar sorpresas costosas.
Resumen rápido
- El ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) aplica cuando el vendedor es persona humana y la propiedad fue adquirida antes del 1° de enero de 2018.
- El Impuesto a las Ganancias aplica cuando la propiedad fue adquirida a partir del 1° de enero de 2018.
- Existe una exención importante para quienes venden su única vivienda para comprar otra.
- Los impuestos provinciales y el ABL pueden generar deudas que frenan la escritura.
ITI: Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
El ITI grava la transferencia de inmuebles ubicados en Argentina cuando quien vende es una persona humana o una sucesión indivisa, y la propiedad fue adquirida antes del 1° de enero de 2018. La alícuota es del 1,5% sobre el valor de transferencia o el valor de plaza, el que sea mayor.
Se abona mediante declaración jurada ante AFIP. El escribano retiene el monto en el momento de la escritura y lo deposita al fisco.
- Alícuota: 1,5% del valor de transferencia.
- Aplica para inmuebles adquiridos antes del 1° de enero de 2018.
- El escribano actúa como agente de retención.
- Exención: venta de única vivienda para comprar otra dentro de un año.
Impuesto a las Ganancias en la venta de inmuebles
Para inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018, la venta queda alcanzada por el Impuesto a las Ganancias cedular (Régimen de Impuesto a la Renta de Equiparación) con una alícuota del 15% sobre la utilidad obtenida.
La utilidad se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por índice de inflación (RIPTE). Esto significa que si la propiedad subió menos que la inflación, la utilidad fiscal puede ser baja o nula.
- Alícuota: 15% sobre la utilidad (precio de venta menos costo actualizado).
- Aplica para inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018.
- El costo de adquisición se actualiza por el índice RIPTE.
- Si la venta genera pérdida fiscal, no hay impuesto a pagar.
Exenciones importantes
La exención más utilizada es la venta de casa-habitación: si el inmueble es la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del vendedor, y los fondos se destinan a comprar o construir otra propiedad con el mismo destino dentro del año, el ITI queda exento.
Para el Impuesto a las Ganancias cedular también existe la exención de casa-habitación cuando la propiedad es el inmueble de residencia habitual del vendedor.
- Exención de ITI: venta de única vivienda para comprar otra en el plazo de un año.
- Exención de Ganancias: venta de casa-habitación cuando es residencia habitual.
- El trámite de exención debe iniciarse ante AFIP antes o durante la escritura.
- El escribano puede asesorar sobre el certificado de no retención.
Otros impuestos y deudas que pueden frenar la venta
Además de los impuestos nacionales, existen obligaciones provinciales y municipales que deben estar al día para escriturar. En la Ciudad de Buenos Aires, el ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) y el impuesto inmobiliario deben estar pagos.
Las deudas de expensas, servicios públicos o embargos también pueden aparecer en los informes registrales y frenar la operación. Es recomendable verificar el estado de la propiedad antes de publicarla.
- ABL y contribución de alumbrado, barrido y limpieza al día.
- Impuesto inmobiliario provincial (si aplica).
- Deudas de expensas: pueden generar inhibición del consorcio.
- Embargos o inhibiciones: detectables en el informe de dominio.
Checklist práctico
- Verificar si la propiedad fue adquirida antes o después del 1° de enero de 2018.
- Consultar con un contador si aplica ITI o Ganancias en la operación.
- Iniciar el trámite de exención de casa-habitación si corresponde.
- Pedir informe de dominio e inhibiciones antes de publicar.
- Verificar deudas de ABL, impuesto inmobiliario y expensas.
Preguntas frecuentes
¿Siempre se paga impuesto al vender una propiedad?
No siempre. Si aplica la exención de casa-habitación o si la venta no genera utilidad fiscal, puede no haber impuesto a pagar. Depende de la fecha de adquisición y las condiciones del vendedor.
¿Quién calcula el impuesto, el vendedor o el escribano?
El vendedor o su contador determinan la situación impositiva. El escribano actúa como agente de retención en el caso del ITI y puede orientar sobre los trámites ante AFIP.
¿El ITI y Ganancias pueden aplicar a la vez?
No. Aplica uno u otro según la fecha de adquisición del inmueble. Para propiedades adquiridas antes del 1° de enero de 2018 aplica el ITI; para las adquiridas desde esa fecha, aplica Ganancias cedular.