VENTA LOTE DOBLE FRENTE - VILLA DEL PARQUE

Oportunidad Estratégica Comercial: Inmueble de gran superficie en polo de alta demanda en un punto clave y de fácil acceso dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Parámetros físicos del lote en Emilio Lamarca 3365 (Circunscripción 15, Sección 81, Manzana 120, Parcela 17): ​ Frente: 17.33 metros. ​Laterales (Fondo): 42.27 metros en el linde norte y 43.12 metros en el linde sur. ​Contrafrente: 17.34 metros. ​Superficie total aproximada: 745 m². ​Normativa especial: El anexo normativa indica que "No existen normativas para la manzana", descartando restricciones por Área de Protección Histórica (APH). ​1. Zonificación y Parámetros Urbanísticos ​Unidad de Edificabilidad: U.S.A.M. (Unidad de Sustentabilidad de Altura Media). ​Superficie de la Parcela: 730 m². ​Altura Máxima: 17.20 metros sobre la línea de fachada. ​2. Desarrollo en Altura y Pisos Construibles El perfil edificable de USAM con una altura de 17.20 metros permite desarrollar la siguiente estructura: ​Bloque principal: Planta Baja + 5 Pisos (alcanzando los 17.20 metros de fachada). ​Retiros: Por encima de los 17.20 metros, se habilitan 2 niveles adicionales con retiros escalonados desde la línea de frente. ​Total de plantas: Planta Baja + 7 Pisos (incluyendo los dos retiros). ​Huella edificable por planta: 415 m² (17.33m de frente x 24m de fondo edificable). ​Metros Cuadrados Totales (M2T): Sumando la Planta Baja, los 5 pisos completos y los 2 pisos retirados (que tienen menor superficie), se obtiene un volumen bruto aproximado de 3.100 m² a 3.200 m² sobre la cota de la parcela. ​Metros Cuadrados Vendibles: Para deducir la superficie comercializable, se resta un 25% del volumen bruto total. Esta deducción absorbe los espacios comunes requeridos por código: hall de recepción, caja de escaleras, pasadizos de ascensores, paliers y patios de ventilación. Aplicando este descuento (3.100 m² x 0.75), el lote rinde aproximadamente 2.325 m² vendibles. 3. Datos de Plusvalía Urbana (Derecho para el Desarrollo Urbano) La normativa establece que se abona sobre el 80% de la ganancia de metros cuadrados construibles. ​Superficie Edificable CUR: 3.100 m² (volumen estimado). ​Superficie Edificable CPU: 0 m² (730 m² de parcela x FOT 0). ​Metros computables (80% de la diferencia): 2.480 m². ​Costo en UVAs ​Cálculo: 2.480 m² × 190 (Incidencia UVA) × 0,27 (Alícuota). ​Total: 127.224 UVAs.