LOCAL COMERCIAL EN VENTA EN DON BOSCO

Descripción técnica para inversores y compradores Propiedad ubicada en Olazábal 1442, entre 25 de Mayo y 9 de Julio, barrio Don Bosco, Mar del Plata. Se desarrolla sobre un lote de 750 m², con 17,32 metros de frente por 43,30 metros de fondo, y cuenta con aproximadamente 1.288 m² cubiertos existentes. El inmueble presenta una estructura de gran escala, distribuida en planta baja y planta alta, con sectores administrativos, espacios de apoyo, grandes salones, vestuarios y dos piscinas cubiertas. Su estado actual requiere una intervención integral, especialmente en cubiertas, instalaciones, impermeabilización y terminaciones. La ubicación forma parte de un sector urbano consolidado, con viviendas, PH, edificios de baja y media altura, comercios, talleres, instituciones educativas, clubes y servicios de salud. Cuenta con conectividad hacia las avenidas Luro e Independencia, el corredor comercial de San Juan, el centro de la ciudad y la estación ferroautomotora. Esta combinación permite evaluar usos residenciales, sanitarios, educativos, deportivos, institucionales y de servicios, sujetos a la correspondiente habilitación municipal. Potencial del inmueble existente La superficie cubierta actual representa una relación de aproximadamente 1,72 m² construidos por cada metro cuadrado de terreno. Por su configuración, el activo puede analizarse bajo dos alternativas principales: Reconversión del edificio existente: recuperación para centro de rehabilitación, hidroterapia, actividad deportiva, institución educativa, centro médico, oficinas o esquema de usos mixtos. Esta alternativa permite aprovechar la superficie construida, las piscinas y los espacios de gran escala, aunque requiere determinar previamente el costo de recuperación. Demolición y nuevo desarrollo: construcción de un proyecto residencial o mixto entre medianeras, conforme a los indicadores urbanísticos aplicables y a la factibilidad municipal definitiva. Factibilidad preliminar para edificio entre medianeras La ficha informa zonificación R4, residencial de densidad media, que admite vivienda individual y colectiva. Sobre un lote de 750 m², los indicadores preliminares son: FOS máximo 0,60: ocupación teórica de hasta 450 m² en planta. FOT residencial base 1,20: superficie construible base aproximada de 900 m². FOT para otros usos 0,80: superficie base aproximada de 600 m². Plano límite preliminar: planta baja más dos pisos, o planta baja libre más tres pisos, sujeto a perfiles, alturas y condiciones particulares. Incremento teórico residencial: la ficha contempla la posibilidad de alcanzar hasta aproximadamente 1.530 m², pero dicho incremento no es automático. La geometría del lote, su frente de 17,32 metros y su desarrollo entre medianeras permiten estudiar un edificio residencial con unidades de uno y dos dormitorios, áreas comunes, circulaciones verticales y eventualmente servicios o estacionamiento en planta baja. La superficie definitiva dependerá del centro libre de manzana, retiros, patios reglamentarios, iluminación y ventilación, estacionamiento, capacidad de servicios, perfil de las construcciones linderas y aplicación efectiva de estímulos urbanísticos. Punto técnico relevante La superficie existente de 1.288 m² supera el FOT residencial base estimado de 900 m². Por este motivo, antes de definir una demolición debe verificarse si la construcción actual posee planos aprobados, final de obra y derechos adquiridos. La demolición podría generar la pérdida de superficie actualmente consolidada que luego no pueda reconstruirse bajo los indicadores base. La factibilidad para un edificio entre medianeras debe confirmarse mediante certificado urbanístico municipal, estudio de prefactibilidad y revisión de planos aprobados. Los valores indicados son preliminares y no constituyen autorización de obra.